本文是 2018 四月 20 日發

這兩天的報紙都登了一個新聞，“夜市變身熱門商圈 通化商圈登店面投報王”，裡面提到了台北市目前店面租金的投報率以通化商圈的 2.15% 最高，但是，如果讀者有注意最尾巴有小字，“投報率＝年租金／售價（不包含屋況整修等相關其他費用。”

買房投資，如果不是做短線的買賣差價獲利，其實不管是自住或是純粹投資，最重要的就是要計算租金不動產投報獲利了，而且這是一個很重要的房價參考指標。但是，真的投報率就用 ＝年租金／售價來算嗎？我個人是認爲這太天真了，就如同這註解所說的，不包含屋況整修等相關其他費用，其實還有很多要考慮的，最重要的就是要能預估「淨投報率」！

「淨投報率」最少要扣掉 1.貸款利息、2.稅金、3.裝潢費、4維修費、5管理費等相關成本，除此之外，還要估計空租期，出租佣金費用等，才會是比較精準的投報率。這麼多的成本，如果不是很喜歡算錢，看到都很煩，我是建議用一個更簡單的算法，算「粗投報率」：

粗投報率＝月租金x10／售價

也就是說，我們用兩個月的租金來當作所有的出租相關成本，這樣，在選擇投資標的物時，就會好算的多，紀算投資標的物時只要注意一點：

出租的相關成本能不能控制在兩個月的租金內

這樣是不是好的評估標的物多了！

以上面通化街的 2.15% 來算，轉成粗投報率就是 * 10/12 ＝ 1.792%，有了這個粗投報率率後，也假設目標標的物的出租的成本能控制在兩個月的租金內，這樣的投報值得投資嗎？其實也很簡單，就主要是以下兩點：

標的物的增值預估值：看自己的投資規劃時間長度，有人要五年、十年，有人要短線，以目前來說，房價十年內上漲的機率不高，因為已經過了一個上漲期，再加上少子化與經濟進入已開發國家的低成長率，十年內應該是看跌。

定存利差：目前台幣定存約 1.07%，但是美元定存已經是 2.5% 以上，人民幣更是接近的 4.0%，就算是以台幣 1.07% 來算，與粗投報率的 1.792% 來比，也只有 0.72% 的利差，這太小了，我認爲一般正常的定存利差要有 2% 以上，畢竟定存是無風險的，買房再怎麼比，還是有風險，不過定存利差要有 2%是我個人的看法啦，這利差要多少其實是看自己啦，愛賭一下的，就可以拉低，保守的，就拉高一些吧。  以目前來說，我一定會要台幣 2% 以上，畢竟，美元定存都已經是 2.5%，而且還在升息中，12 個月再升四次是大家的估計，也就是一年後會到 3.5%，以美元定存的低風險，比上要求粗投報率的 3.792%，我覺得不為過！  

當然，以目前的房價，要買到粗投報率的 3.792%是「不可能」！這是要房價腰斬、或是租金加倍，不過這也是一個很簡單的數學算題答案，我們的房價太高了，不具投資價值！