今天看網路報紙，看到好多「江翠Park」的廣告，廣告內容當然是這裡有多好，多方便，多有憯力，但是，真正吸引我的是：

增值資產，收租賺定存三倍！

這是網路找到的說法：

• ETNEWs
  • 愛山林建設開發副總徐永仁指出， 「交通便利與生活機能完善，房子本身就擁有保值性，尤其我們是水岸第一排，再加上此建案房型多為2~3房，這樣的坪數規劃在總價上買起來不僅較輕鬆，在租賃市場也很受歡迎。」徐永仁進一步說明，「在板橋地區，捷運站附近大樓2 房的租金行情，大約在2 萬5 千元上下，我們估算江翠Park 這個案子的租金投報率，大約有3% ，把錢拿來置產的投報率比放在銀行定存高了快3倍，是相當有效益的。」
• 蘋果特別企劃（就是廣告吧）
  • 3倍定存投報高 置產客搶進谷底價：「租得起就買得起」讓不少租屋族好心動，畢竟在過去高房價時代，買房夢想難以落實，但近兩年房市交易冷清，建商為刺激買氣釋放利多，如「江翠Park」拋出誘人的每坪45萬元起谷底價，如今市場觸底回溫跡象明顯，趕在谷底價反彈回升前進場正是時候。 
  • 對租屋族來說，與其繳租金給房東，不如將之轉換成房貸，一圓買屋夢；但對置產客來說，則是可以活化閒置資金，將其發揮到最大效值。以「江翠Park」18坪兩房加車位產品來看，若是用每月收租約2.2萬元計算，租金投報約是定存3倍，不但可用獲得的租金繳房貸，還賺到了房產的增值效益。

這兩則應該都是廣告，但是敢說有約三倍，那真的很有趣，以目前台幣定存約1.09%來算，也就是最少要有3%，這對中古屋來說有可能，但是要在預售屋找到，不容易，我們就來看看他的18坪兩房加車位的房型是什麼樣先：

江翠Park 基本資料(建案先叫一號，後來改成Park)

• 投資興建：茂德建設 
• 基地面積：約1073.5坪 
• 坪數格局：2-3房(17-35坪) 
• 公設比：約32.5 % 
• 規劃戶數：284戶(含276戶住家、8戶店面) 
• 規劃樓層：地上15樓/地下6樓 
• 591 - 車位規劃：平面式315個，主打水岸休閒小坪數2-3房，建案規劃雙塔式建築，鋼筋混凝土構造，地上15層地下6層，適合新婚夫妻與小家庭。全案共284戶(含8戶店面)，各棟單層9~10戶共用2支電梯。有豐富的公共休閒設施規劃：挑高7.4米迎賓大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、KTV、信箱區、曬被區、烤肉區，公設比約32.5%。建材選用櫻花廚具、合成衛浴與免治馬桶。

觀察：

• 這案子說是水岸，但是臨河靠環河西路四段的卻只有A3及A2的兩個大坪數戶，雨遮不小，基本上除了每棟四個角的大坪數，都是單面採光，都是長長的屋型，他廣告說不清楚，可能是：
  • 18坪兩房（含）車位產品：平面車位要扣一般是九坪，所以房子的權狀坪數是9坪左右，公設比約32.5%，室內約是六坪，這要做兩房？太不可能了吧，所以應該是不含車位。
  • 18坪兩房（不含）車位產品：所以房子的權狀坪數是18坪，公設比約32.5%，室內約是12.15坪，說實話，這樣的坪數可以隔成兩房，也真的太厲害了，但可能！

若以不含車位，車位算廣告說的最低價160萬，房價也是算開的最低價每坪45萬，總價就是：45x18+160=970萬。

廣告說有定存三倍，目前台銀是1.09%，也就是最少要有3%，所以每年房租就要：970萬x3%=29.1萬

• 以每年天天滿租，12個月不間斷，也不用修修補補，也不用交稅，就是每月2.425萬。
• 以每年算10個月出租，這算不錯了，就是每月2.91萬。

以591找板橋20坪內，兩房，全新，是有大概月租在2~3萬間的開價，但是都是在捷運站旁走路五分鐘，購物逛街很方便的地方。

這裡有個很大的問題，廣告是用新板特區的價格來估計的，這就好像是用台北信義大安的價格來估計南港，再說這裡可是重劃區，早期一定荒涼，差很多的，我認爲這裡早期只能夠租出一半的價格就算是很好了，所以我合理的估計約是1~1.5萬/每月。

坡平車位在板橋租金不錯，市區有3000~5000的行情，車位主要是看稀有度跟路邊好不好停，我估計這裡最多也就是2500/每月，這棟有平面315個，還有別棟，在這裡出租車位會很競爭。

所以，以合理的1.2萬月租加上2500的車位出租，合計：14500元，再以一年出租10個月來算（不要忘記會租不掉，東西會壞要維修，一年算10個月很多了），以下是投報率換算：

14500x10=租金收入14萬5000元/每年。

• 1.0%：145K / 0.01 = 14.5M
• 1.5%：145K / 0.015 = 9.67M
• 1.56%：145K / 0.015 = 9.29M
• 2.0%：145K / 0.02 = 7.25M
• 3.0%：4.83M
• 4.0%：3.63M
• 5.0%：2.90M

為什麼算了一個1.56%? 因為最近報紙有廣告，第一銀行九月21日宣布，針對公教、專業人士優惠房貸專案，比照公教人員的築巢優利貸，利率最低1.56%起，所以就算了一個公告的最低價，也就是如果能買比廣告價970萬更低的929萬，恭喜，您如果出租順利，剛好跟貸款的利息打平，您如果要有跟廣告說的三倍，不要說是1.09%x3=3.27%了，就算是3%好了，你要能以483萬買到。

很有趣的是，483萬差不多是開價970萬的對折，說實話，現在房屋市場有3%投報的還真有，也不少，以房價總體看跌的趨勢，3%投報算是很低的了，膽子有一點點的去買定存股有5%，一點膽子都沒有的，買人民幣也有3.4%。